Blog

De woningverhuurder wil de borg niet terugbetalen, wat nu?

Na drie jaar in haar huis te hebben gewoond heeft forumgebruiker Nikki het huurcontract opgezegd. Aan het begin van de huurperiode heeft ze borg betaald, maar nu het huurcontract is opgezegd weigert de verhuurder haar de borg terug te betalen. Wanneer staat een huurder in zijn recht en hoort hij deze borg terug te krijgen en in welke gevallen mag een verhuurder borg inhouden? De redactie van De Rijdende Rechter zocht het uit.

In Nederland komt het vaak voor dat verhuurders een waarborgsom (of in het kort: (waar)borg) vragen aan de huurder aan het begin van een huurperiode. Wij vroegen mr. Guido Eerenberg, vastgoedjurist bij makelaardij De Koster cs, hoe het in Nederland (wettelijk) geregeld is met de borg bij het huren van een woning.

Hoeveel borg mogen verhuurders vragen?
‘In de Nederlandse wet is eigenlijk niets expliciets geregeld over de borg bij het huren van een woning. Vaak spreken de verhuurder en huurder in het huurcontract een borgsom af, om zo de verhuurder te beschermen tegen bijvoorbeeld een huurachterstand en schade aan de woonruimte’, vertelt Eerenberg.

‘De borg ligt vaak tussen een- en driemaal de maandhuur. Het bedrag mag niet onredelijk hoog zijn. In dat geval biedt de Nederlandse wet een oplossing. Artikel 7:264 van het Burgerlijk Wetboek (BW) bepaalt namelijk dat een huurovereenkomst niet een onredelijk voordeel mag opleveren voor de huurder of verhuurder. Waar de grens tussen een redelijke en niet-redelijke borg ligt is per geval anders.’

In welke gevallen heeft de huurder geen recht op borg?
Eerenberg: ‘Als de huurder een huurachterstand heeft, mag de verhuurder na afloop van de huurperiode de borg inhouden. Daarnaast kan de huurder de borg niet (geheel) terugkrijgen wanneer er schade aan de woning is, die er nog niet zat aan het begin van de huurperiode en niet door ouderdom is veroorzaakt.’

Wordt de staat van de woning vastgelegd?
‘Om te bepalen in welke staat de woning was aan het begin van de huurperiode, wordt vaak een inspectierapport gemaakt’, vertelt Eerenberg. ‘Hierin geeft de verhuurder aan in welke staat de woning zich bevond, en welke gebreken er dus al aanwezig waren. Het is aan te bevelen dat ook de huurder dit rapport ondertekent, zodat er achteraf geen discussie kan ontstaan over de vraag of hij bekend was met het inspectierapport. De huurder weet zo ook in welke staat hij de woning moet opleveren als het huurcontract is beëindigd.

Dat er in een huurcontract alleen staat dat een woning “in perfecte staat” is ontvangen, is in dit verband vaak onvoldoende. Hieruit blijkt bijvoorbeeld niet of de woning wel of geen kattenluikje had, etc. Als er geen inspectierapport is gemaakt, dan gaat de wet er vanuit dat de huurder de woning na de huurperiode net zo oplevert als aan het begin van de huurperiode. De verhuurder zal dan moeten bewijzen dat de schade aan de woning is veroorzaakt door de huurder’, aldus Eerenberg.

Kan een huurder bezwaar maken?
Als een huurder het niet eens is met de beslissing van de verhuurder om de borg in te houden, kan de huurder stappen ondernemen volgens Eerenberg. ‘Het is verstandig als de huurder eerst in gesprek gaat met de verhuurder. Als hij zich hierin laat bijstaan door een jurist of deskundige makelaar, dan komt hij goed voorbereid aan tafel. Als er geen oplossing wordt gevonden kan de huurder altijd naar de rechter stappen. Vaak zal het om bedragen gaan die onder de zogenaamde kantongrens van 25.000 euro liggen, waardoor de huurder bij de kantonrechter terecht kan. In dat geval hoeft de huurder niet verplicht een advocaat mee te nemen, maar dat raad ik wel aan.’

Kan forumgebruiker Nikki haar borg nog terugkrijgen?
Wij legden mr. Eerenberg het probleem van forumgebruiker Nikki voor, die geen borg terugkrijgt van de verhuurder van de woning die zij heeft gehuurd.  

Nikki: ‘Ik heb na drie jaar mijn huur opgezegd, maar nu wil de verhuurder de borg inhouden op punten die daar volgens mij niet toe behoren:

  • Een schimmelplek op de muur vanwege mijn vochtige huis. De verhuurder beweert dat ik niet geventileerd heb, terwijl ik dit wel heb gedaan.
  • Daarnaast moet de vloerbedekking eruit en moeten de muren worden behandeld. Uit voorzorg, omdat er misschien huisdierengeur gaat komen. Dit, terwijl er al drie weken geen dieren meer in huis zitten en niemand iets ruikt. Ook ligt de vloerbedekking er al minstens tien jaar.
  • Toen ik in het huis trok zaten er al plamuurvegen op de deur, maar nu wil de verhuurder de deuren opnieuw laten schilderen en die kosten mij ten laste leggen. In het huurcontract staat dat “het huis in perfecte staat is”.

Hoe kan ik ervoor zorgen dat ik mijn borg terugkrijg?’

Eerenberg: ‘In het geval van Nikki lijkt er geen inspectierapport te zijn opgemaakt aan het begin van de huurperiode. Zij kan naar de rechter stappen om de borg terug te eisen. Als er inderdaad geen inspectierapport is opgemaakt, wordt er verondersteld dat Nikki de woning correct heeft opgeleverd. De bewijslast ligt bij de verhuurder; hij zal dus bijvoorbeeld moeten bewijzen dat de gebreken door Nikki zijn ontstaan. Hier kan Nikki zich natuurlijk weer tegen verweren.’
 

Een verhuurder kan dus verschillende redenen hebben om de borg in te houden. Als een huurder dit niet terecht vindt kan hij stappen ondernemen en is het vaak een goed idee om een jurist of makelaar te raadplegen.

Heb je nog meer vragen over borg of het huren van een woning? Stel ze op ons forum.

Gerelateerde artikelen