Hoe omgaan met al bestaande maar bij koop onbekende erfgrensoverschrijding uitbouw en schutting buren één zijde tussenwoning?

0 reacties

Goedemiddag,

Van een echt conflict is (nog) niet te spreken maar ik vind het gene wat ik hieronder ga beschrijven wel een lastige zaak die ik op zo’n goed en net mogelijke manier binnen de wet wil aanpakken voor beide partijen.

Laat ik vooropstellen dat ik weet dat dit soort zaken hoog kunnen oplopen en daarom hier ook wil vermelden dat ik de buren waar dit over gaat niet in een kwaad daglicht wil zetten en dit bericht in hoofdzaak plaats om informatie te krijgen over dit soort zaken en dan natuurlijk toegespitsts op de onderstaand omschreven situatie. Ik heb deze ook geprobeerd objectief en volgens de (bij mij bekende) feiten te omschrijven.

Het probleem:
In begin 2016 heb ik de sleutel gekregen van mijn eerste (koop)huis, dit huis was zeer slecht onderhouden en verkocht via de bank, niet via een veiling maar wel geforceerd verkocht. Hierdoor is er een vermelding toegevoegd aan de verkoop dat de bank niks weet van verborgen gebreken aan het huis. Hiermee ben ik akkoord gegaan aangezien het duidelijk was dat de staat van de woning ronduit slecht te noemen was. Het gaat om een tussenwoning in een rustige wijk in een dorp (De precieze locatie laat ik bewust nu even achterwegen rekening houdende met de privacy van mijn buren, voor mijzelf maakt het me niet zoveel uit). Er zijn bij de koop geen lopende afspraken vermeld (die bijvoorbeeld onder kettingbeding doorgezet kunnen worden) tussen de vorige bewoner en de buren

Tijdens het verbouwen ben ik erachter gekomen dat de uitbouw van mijn buren aan een zijde naar mijn idee voor een deel op mijn erf staat. Hier ben ik pas echt achter gekomen nadat ik de verrotte houten uitbouw/overkapping van de vorige bewoners had gesaneerd, toe werd het optisch ook duidelijk dat het niet klopte. De verrotte houten uitbouw op mijn terrein was tegen de uitbouw van de buren gebouw. Van de uitbouw heb ik vooral last van gehad bij het plaatsen van de afvoer van de afzuigkap. De vorige bewoners hadden al een gat geboord hiervoor maar deze verschoof tussen de binnen en buitenmuur 5 á 10 cm om ruimte/afstand van de uitbouw van de buren te krijgen. En een afsluitend rooster te kunnen plaatsen.

Ik heb bij het kadaster, en op aanraden van het kadaster gezien de kosten, de erfgrenstekening aangevraagd waarmee je je vermoeden door zelf nameten kan bevestigen of ontkrachten voordat je een landmeter langs laat komen van het kadaster. Laat ik kort zeggen dat mijn (achter)tuin +/-6m breed zou moeten zijn maar is ten hoogte van de uitbouw +/- 5,8m. Laat ik zeggen dat ik begrijp waarom de uitbouw zo gebouwd is, dit om de binnenmuur van de uitbouw gelijk te krijgen met de binnenmuur van de buren. Maar dit heeft dus negatieve gevolgen voor mij aangezien de buitenmuur van de uitbouw niet gelijk is aan mijn binnenmuur. Dit maakt het ‘onmogelijk/onhandig’ om zelf ooit een uitbouw te maken mocht ik dat willen. Het wel plaatsen van een uitbouw in de huidige situatie zonder een deel te saneren van de uitbouw van de buren zou ervoor zorgen dat er een verspringing in mijn binnenmuur zou ontstaan van grof gemeten tussen de 10 á 15cm minimaal.
Bij de gemeente heb ik de aan de buren verleende vergunning voor de uitbouw opgevraagd en daarin staat als eerste voorwaarde artikel vermeld: “De uitbreiding dient volledig op eigen perceel te worden aangebracht”. Dit is naar mijn metingen dus niet het geval. De vergunning is overigens verleend in januari 2000.

Graag wil ik dit jaar mijn achtertuin in basis aanpakken alleen zit nu dus met het punt van de uitbouw en het feit dat de schutting vanaf de hoek van de uitbouw schuin over de volle diepte van de tuin geplaatst is richting het punt waar officieel (voor zover nagemeten) de erfgrens ligt.
De buren hebben al aangegeven geen zin te hebben in het veranderen van de schutting/afscheiding tussen de tuinen maar willen wel in gesprek gaan. Ik verwacht dat dit niet makkelijk gaat worden en ik zou graag advies willen hoe ik dit goed, netjes en hopelijk op een volwassen manier zou moeten aanpakken en tot waar ik rechten heb kijkende naar verjaringstermijnen en dergelijke.
Zijn er bijvoorbeeld ook zaken waar ik mijn buren wettelijk gezien toe kan verplichten kijkende naar de uitbouw en de schutting/haag?
Bij voorkeur zou ik het zo regelen dat er geen overschrijding van de erfgrens meer plaatsvind na dit traject zodat voor beide partijen in de toekomst geen problemen meer kunnen ontstaan over dit punt, zoals bij bijvoorbeeld verkoop van een van de woningen of als ik besluit ook een uitbouw te willen plaatsen. Alleen ik realiseer me wel dat dit vergaande gevolgen heeft zowel in werk als kosten voor met name de buren en hun uitbouw en tuin.

Hierbij komt ook de vraag hoe ik indien de verjaringstermijn nog niet verlopen is (wat naar mijn weten 20 jaar is voor bebouwing) het een en ander vast kan leggen waardoor dit ook niet meer kan gebeuren en wat/welke stappen daarvoor nodig zijn.

Alvast bedankt voor uw/jullie reactie. Indien er wat onduidelijk of incompleet is dan hoor ik dat graag

maandag 12 maart 2018