Doorgang via andermans eigendom
Wij hebben een jaar geleden een huis met aanhorende schuren gekocht. Een mooi vierkant stukje eigendom. Om toegang te hebben tot één van de drie schuren moet ik via het aangrenzende erf dat eigendom is van iemand anders. Op zijn eigendom komen de grote toegangspoorten van onze schuur uit. Als ik dus een wagen wil binnenzetten of buitenrijden in mijn schuur kan ik niet anders dan over zijn eigendom te rijden want dit is de enige verbinding tussen mijn schuur en de openbare weg.
Mijn buurman echter wil mij nu verbieden om op zijn eigendom te rijden omdat er op zijn eigendom geen erfdienstbaarheid rust. Dit is inderdaad zo, puur juridisch gezien hoeft hij mij niet door te laten maar ja... Mijn schuur staat wel vol met landbouwtuigen en wagens dus ik kan ze er niet meer uithalen. Toen wij de eigendom gekocht hebben wisten wij dat het naburige erf eigendom was van iemand anders en de makelaar had toen wel gezegd dat we beter toestemming konden vragen aan deze eigenaar alvorens steeds over dit stuk grond te rijden maar er werd ons nooit gezegd dat wij het risico liepen nooit meer in onze schuur te kunnen.
Nu hebben wij eigenlijk een enorm grote landbouwschuur waar wij niks mee zijn want we mogen er niet meer in... Enige wat we kunnen doen is de toegang van de schuur "verplaatsen" naar onze eigendom maar dat brengt echt hoge kosten met zich mee omdat dit echt een structurele verandering van de schuur is.
Kan er ergens een wet of regel zijn waarop ik mij hier kan beroepen? Kan ik eventueel de kosten voor het verleggen van de toegang verhalen op de buurman (of een deel ervan) of verhalen op de vorige eigenaar van onze eigendom??? Iedere hulp is welkom.
PS alle voorstellen om te werken in overleg met de buurman zijn al geprobeerd. Er valt absoluut niets af te spreken met hem.
Beste Paardeninfo,
Er zijn verschillende mogelijkheden:
(1) gelet op de door jou geschetste situatie meen ik dat de vorige eigenaar van jouw huis ook gebruik maakte van het perceel van de buren, zodat hij de grote schuur met een (landbouw) voertuig kon bereiken? Als dit zo is, kan het zijn dat er middels verjaring een erfdienstbaarheid is ontstaan. Dit is afhankelijk van de vraag hoe lang (meer dan 20 jaar) het perceel van de buren is gebruikt door jouw rechtsvoorganger(s) om de schuren te bereiken (al ware zij bezitter van de erfdienstbaarheid). De bewijslast ligt bij degene die een beroep op verjaring doet en dus (ervan uitgaande dat jouw buurman zal ontkennen dat er door verjaring een erfdienstbaarheid is ontstaan) dien jij dit aan te tonen (door middel van foto's, verklaringen van rechtsvoorgangers etc.).
Als je van mening bent dat er kort gezegd sprake kan zijn van verjaring, dan zal de rechter verzocht moeten worden om hierover te oordelen (ervan uitgaande dat jouw buurman het niet met jou eens is). Pas als de rechter heeft bepaald dat er door verjaring ten gunste van jouw perceel een erfdienstbaarheid is ontstaan, dan kan je daarmee naar de notaris om dit notarieel te laten vastleggen.
(2)
Eventueel zou de rechter verzocht kunnen worden om een noodweg aan te laten wijzen. Op grond van artikel 5:57 BW heeft de eigenaar van een erf dat geen behoorlijke toegang heeft tot een openbare weg (het ingesloten erf) recht op aanwijzing van een noodweg (uitweg). De vraag of een erf als ingesloten moet worden beschouwd, is afhankelijk van de omstandigheden van het geval. De omvang van een noodweg wordt bepaald door het antwoord op de vraag of bij het ontbreken daarvan een behoorlijke exploitatie van het ingesloten erf bij een normale bestemming (in jouw geval "agrarisch bedrijf" ??), gelet op de aard van dat erf, onmogelijk is.
Of dit artikel op jouw zaak van toepassing is en of juridisch gezien van jou verwacht mag worden dat jij voor heel veel geld jouw perceel/woning structureel gaat wijzigen zodat je via je eigen perceel met landbouwvoertuigen van en naar de schuur kan rijden, is de vraag. Dat hangt dus van de omstandigheden van het geval af. Om dat goed te kunnen beoordelen moet ik meer achtergrondinformatie hebben.
(3)
Of je de vorige eigenaar van jouw woning/perceel met succes kan aanspreken, hangt af van de vraag wat je hebt afgesproken (zie koopovereenkomst/leveringsakte) en welke verwachtingen er over en weer zijn gewekt (waar mocht je vanuit gaan). Uit jouw verhaal maak ik op dat de makelaar jullie er wel op heeft gewezen dat je beter toestemming kan vragen aan de buurman voordat je zijn perceel gaat gebruiken om de schuur te bereiken? Daaruit lijkt te volgen dat tijdens de aankoop niet duidelijk was of gebruik van het perceel van de buren was toegestaan (of niet) en dat jullie het risico hebben genomen "dat het wel goed zou komen". Of dit daadwerkelijk zo is kan ik niet beoordelen.
Kortom, er zijn wel mogelijkheden die het waard zijn om nader te onderzoeken. Hierbij zou ik (advocaat gespecialiseerd in vastgoed- en burenrecht) je eventueel kunnen helpen. Om te bepalen welke optie in jouw zaak de beste is, zal ik meer van de zaak moeten weten en een beeld moeten hebben van de feitelijke situatie (hoe groot zijn de schuren? wat is de omvang van jouw perceel? Heb jij een agrarisch bedrijf? welke structurele wijzigingen moet jij doorvoeren om wel via jouw eigen perceel met landbouwvoertuigen de schuur te bereiken? wat zijn de kosten daarvan? hoe ziet het perceel van de buren eruit? etc.).
Indien je wilt overleggen over de door mij genoemde opties, dan kan je mij bereiken via frans@vangoud.nl . Veel succes!
Vriendelijke groeten,
Frans Clifford
Er valt mij een ding op:
U schrijft:
"Toen wij de eigendom gekocht hebben wisten wij dat het naburige erf eigendom was van iemand anders en de makelaar had toen wel gezegd dat we beter toestemming konden vragen aan deze eigenaar alvorens steeds over dit stuk grond te rijden. "
Kennelijk heeft de vorige eigenaar met toestemming van deze buur steeds over de grond gereden.
Als dat zo is, dan kan er geen sprake zijn van verjaring.
Belangrijk bij verjaring is dat je zonder toestemming gebruik maak van andermans erf.
U schrijft:
"Het enige wat we kunnen doen is de toegang van de schuur "verplaatsen" naar onze eigendom maar dat brengt echt hoge kosten met zich mee omdat dit echt een structurele verandering van de schuur is."
U heeft wel een eigen toegang tot de openbare weg, begrijp ik.
Bij de koop was het jullie dus bekend dat je van andermans erf gebruik moest maken.
Jullie hebben geen contact opgenomen met de buur en wel van zijn erf gebruik gemaakt.
Nu is de buur kwaad.
Hoe krijg je die boze buur zover, dat hij jullie weer toe wil laten?
Daar gaat het denk ik om.
Excuus aanbieden, kan iemand in de naaste omgeving bemiddelen? Heeft de buurman een bedrag in gedachten voor de doorgang, of een afspraak over het onderhoud van het erf?
Ria, dat klopt, daarom is het van belang dat bij de vorige eigenaar (eigenaren) wordt nagegaan of hij gebruik maakte van het perceel van de buren (of niet) en zo ja, of de buurman (of zijn rechtsvoorgangers) daar toestemming voor heeft gegeven (of niet).
Verder vind ik het bijzonder dat er een grote landbouwschuur op het perceel staat die met een wagen kennelijk alleen via het perceel van de buren te bereiken is. Degene die de schuur heeft gebouwd (rechtsvoorganger(s) van Paardeninfo) moet(en) er dus vanuit zijn gegaan dat hij het perceel van de buurman zou mogen gebruiken om deze schuur te bereiken (anders zou hij zeer waarschijnlijk de (toegangspoort van de) schuur op een andere locatie bouwen of ervoor zorgen dat de schuur via het eigen terrein met een wagen te bereiken is).
De vraag is of er afspraken hierover zijn gemaakt met de buurman (of zijn rechtsvoorgangers)en zo ja, wat die afspraken inhouden. Wellicht zijn er geen afspraken hierover gemaakt en ging de vorige eigenaar (de bouwer van de schuur) ervan uit dat dat gedeelte van het perceel van buren, van hem was (hetgeen reden was om de schuur op de huidige locatie te bouwen) ? Als dat zo is, dan zou verjaring toch nog een rol kunnen spelen.
Als de ruzie na ca. een jaar is ontstaan, dan is er mogelijk iets gebeurd waardoor de buur niet meer wil dat Paardeninfo over zijn erf rijdt.
Is dit misschien het probleem: "Mijn schuur staat wel vol met landbouwtuigen en wagens..... "
Die spullen moeten allemaal over het erf van de buur. Is het een te grote belasting?
Bedankt voor jullie beide reacties. Om een en ander duidelijk te maken. Vroeger was het stuk grond met de schuren die wij gekocht hadden en de grond van de buren allemaal in gebruik van deze zelfde buren. Zij pachtten de grond van de bank. Van het grote stuk grond heeft de bank twee verkavelingen gemaakt, op eentjes staat/stond al de landbouwschuur van de buur, op het andere hun vroegere woonhuis met nog 3 schuren. Dit laatste hebben wij dus gekocht.
Er is helemaal niks gebeurd tussen ons en de buren maar het valt hen blijkbaar zwaar dat iemand nu hun woonhuis en erf bewoond die al generaties door hun familie werd gepacht. Alhoewel zij het voorkeursrecht hebben gekregen om alles te kopen hebben zij ervoor geopteerd dit niet te doen. Zij achten zich op een of andere manier nog steeds heer en meester over het hele perceel waardoor zij het van tijd tot tijd nodig vinden om ons de overgang op hun eigendom te verbieden. Ik heb ook al een schrijven ontvangen van de buur waarop staat dat ik deze overgang ten allen tijde mocht gebruiken, nu een paar maanden verder mag dit plots weer niet meer en nu sinds een paar dagen mag ik er weer eens af en toe over rijden...
Het is eigenlijk een compleet belachelijke situatie maar op die manier wordt ons het leven toch wel een beetje zuur gemaakt.
U begrijpt dat er van verjaring/afspraken vroeger geen sprake of noodzaak was gezien er maar 1 gebruiker was van het volledige perceel.
De makelaar werd ook al om advies gevraagd maar hij maakt zich er vanaf met het argument "u werd destijds voldoende geïnformeerd"... blijkt niet dus...
Valt er niet iets te ruilen?
Eigenlijk valt er niet veel te ruilen. Hij woont er niet, op zijn perceel staat enkel zijn landbouwschuur. Hijzelf woont in een naburig dorp. Verder is hij ook nog pachter van alle ons omringende grond dus wij bevinden ons eigenlijk op een soort van "eiland" en zijn eigenlijk volledig afhankelijk van de gemoedstoestand van de buurman. Hijzelf gebruikt de omliggende gronden niet, hij laat ze begrazen door het vee van iemand anders. Dat is nu precies wat ons zo tegenvalt, de onzekerheid en willekeur in deze situatie...
Dus een van de schuren die jullie hebben gekocht was alleen te gebruiken door een nieuwe ingang te maken die op jullie erf zou uitkomen.
Of de buren moesten meewerken door een erfdienstbaarheid te vestigen of toestemming te verlenen voor het overpad, dan kon je schuur gebruiken.
In het laatste geval gaat het om een persoonlijke toestemming. Met een nieuwe eigenaar moet je weer een nieuwe afspraak maken.
Maar op het moment van de koop kon je niets met die schuur.
Daar zal bij de verkoopprijs rekening mee gehouden zijn.
Je schrijft:" Ik heb ook al een schrijven ontvangen van de buur waarop staat dat ik deze overgang ten allen tijde mocht gebruiken...."
Daar zou je op mogen rekenen. Toestemming kun je intrekken, maar een toestemming voor altijd ineens intrekken? Daar lijdt je schade door.
Heeft de makelaar de verkoop wel goed geregeld?
Het lijkt mij ook verstandig, zoals mr.F.Clifford voorstelde, de zaak eens aan een deskundige voor te leggen.
Ik heb het idee dat er een persoonlijk recht van overpad aan de Paardeninfo is verleend door de buren (zo blijkt uit de tekst: "Ik heb ook al een schrijven ontvangen van de buur waarop staat dat ik deze overgang ten allen tijde mocht gebruiken,.."). Bij de uitleg van het begrip “persoonlijk recht” gaat het om hetgeen de partijen over en weer uit elkaars verklaringen en gedragingen hebben mogen afleiden. De tekst van de brief (ten allen tijde mocht gebruiken) is duidelijk en bepaalt dat Paardeninfo in beginsel te allen tijde de grond van de buren mag gebruiken om van de openbare weg via de grond van de buren naar de schuur te gaan (en andersom).
Deze afspraak kwalificeert als een duurovereenkomst voor onbepaalde tijd die niet zomaar door de buurman kan worden beëindigd. Volgens vaste rechtspraak over het opzeggen van duurovereenkomsten geldt:
"De eisen van redelijkheid en billijkheid kunnen in verband met de aard en inhoud van de overeenkomst en de omstandigheden van het geval meebrengen dat opzegging van een duurovereenkomst voor onbepaalde tijd slechts mogelijk is indien een voldoende zwaarwegende grond voor de opzegging bestaat. Uit diezelfde eisen kan, eveneens in verband met de aard en inhoud van de overeenkomst en de omstandigheden van het geval, voortvloeien dat een bepaalde opzegtermijn in acht moet worden genomen of dat de opzegging gepaard moet gaan met het aanbod tot betaling van een (schade)vergoeding".
Ik heb niet het idee dat de buurman zwaarwegende gronden/belangen heeft om het persoonlijk recht van overpad, ineens te beëindigen. Ik denk zodoende dat er goede mogelijkheden zijn om door de rechter te laten bevestigen dat Paardeninfo een persoonlijk recht van overpad heeft verkregen, welke afspraak door de buurman dient te worden nagekomen(op straffe van een dwangsom van bedrag X per dag dat de buurman zijn verplichting niet nakomt). Een dwangsom lijkt me in dit geval voor de zekerheid verstandig omdat de buurman wispelturig gedrag vertoont (op het ene moment geeft hij wel toestemming en op het andere moment weer niet).
Wanneer latere berichten niet aangetekend zijn ontvangen, kan Paardeninfo m.i. al dan niet met (een kopie van) de toestemmingsbrief in de hand zijn recht nu al gaan uitoefenen.
En waarom dit ook niet, al dan niet via de rechter, bij de notaris laten vastleggen??
Omdat er m.i. geen sprake is van een zakelijk recht (zoals bijv. een erfdienstbaarheid, die aan de zaak kleeft) die de notaris notarieel kan laten vastleggen en in de openbare registers kan laten inschrijven. In dit geval is het een persoonlijk recht (een afspraak die alleen tussen Paardeninfo en de buurman geldt en waaruit volgt dat Paardeninfo het perceel van de buurman mag gebruiken).
Paardeninfo kan zijn recht nu ook al uitoefenen, maar als de buurman weigert doorgang te verlenen, dan is er maar één optie en dat is het geschil aan de rechter voorleggen.