Erfgrens verjaard? Of toch niet ...

8 reacties

Ik kom direct met feiten omdat dit anders een ellenlang verhaal wordt. Situatieschets:
- betreft perceel A (buren) en perceel B (wij)
- in 1990 maakt voormalig eigenaar perceel B een mondelinge afspraak met voormalig eigenaar perceel A; A mag de tussen percelen liggende oprit in zijn geheel gebruiken, B krijgt een strook grond grenzend aan de schuur van A, liggend en ingesloten (d.m.v. een hekje en later schutting) in de achtertuin
- in 1992 wordt een riool t.b.v. zowel A als B op de grond van B aangelegd; B graaft en A betaald de kosten
- perceel B wordt in maart 1993 aan ons verkocht met erfdienstbaarheid jegens perceel C (andere buurman) en is verder "evenmin zonder recht of titel in gebruik bij derden"; van de afspraak tussen beide eigenaren, en wat deze behelst, wordt verder niets vermeld; B gaat er van uit dat de gehele achtertuin van hem is
- medio 1993 maakt B met A de afspraak dat er t.b.v. onderhoudsbeurten aan een klein jacht een stuk tuin bij de oprit getrokken en bestraat mag worden, onder dien verstande dat dit slechts mogelijk is tot het moment waarop B plannen voor de (zij-)tuin heeft
- medio 1994 vervangt B het lage hekje tussen zijn aanbouw en de garage van A en vervangt dit door een schutting
- perceel A wordt in 2003 door de voormalig eigenaar aan diens zoon verkocht; ook nu wordt er jaarlijks een boot geplaats, echter zonder nieuwe afspraken te maken; B tolereert dit in eerste instantie omdat hij er geen last van heeft
- A koopt in 2008 een (veel!) grotere boot waardoor hij tijdens de onderhoudsbeurten zelfs op de 1e verdieping bij B naar binnen kan kijken; daarnaast staat deze boot pal tegen het huis van B en neemt veel licht weg; B tolereert de situatie echter omdat deze slechts 2 maanden per jaar duurt en hij niet van 'onenigheid' houdt
- in 2010 geeft B aan plannen met de zijtuin te hebben; A reageert niet en de plannen worden door omstandigheden niet uitgevoerd
- 2011 is een slecht jaar voor B, waardoor de tuinplannen nog steeds niet uitgevoerd worden
- eind 2011 plaatst B een satelietschotel op zijn aanbouw; er worden tuinplannen gemaakt
- voorjaar 2012 komt de boot van A weer naast het huis van B te staan; naast de al aanwezige ergenis over de boot (buurman gluurt vaak naar binnen, tot grote consternatie van de tienerdochter) neemt deze nu ook het signaal van de sateliet weg; B vordert verwijdering van de boot, waar A gehoor aan geeft; B geeft tevens aan zijn stuk oprit terug te willen
- oktober 2012 schrijft B een brief aan A waarin hij de tuinplannen aangeeft en vraagt wat er met de stenen aan zijn kant van de oprit moet gebeuren
- in mei 2013, na uitblijven van enige reactie van A, paalt B op basis van het bij het koopcontract gevoegde kadastrale veldwerk m.b.v. chalonstokken zijn deel van de oprit af; A gaat uit zijn dak en vordert verwijdering; in de daarop volgende briefwisseling tussen mei en oktober spreekt A opeenvolgend van 'verjaring', van 'bezit van de grond', van 'erfgrensreconstructie' op kosten van B, wederom van 'verjaring' en biedt tenslotte 2500 euro voor het stuk grond; B wijst alles vriendelijk doch beslist af en zegt zijn plannen ten uitvoer te willen brengen; A reageert uiteindelijk door te stellen 'water bij de wijn' te willen doen en de helft van de oprit terug te willen 'geven'
- in oktober 2013 neemt B, die inmiddels bedreigd is door de buurvrouw, een gespecialiseerd jurist in de arm die na gedegen onderzoek concludeert dat er geen sprake is van verjaring of enig beding, en dat B de rechtmatig eigenaar is van het betwiste stuk oprit; de jurist schrijft een sommatiebrief om de oprit te ontruimen; A reageert niet

Aanvullend:
- in een van de brieven stelt A de eigenaar van het riool te zijn, ondanks dat dit op B's grond ligt; immers, zijn vader heeft het betaald
- B is van mening dat de afspraak tussen A (oud) en B (oud) is komen te vervallen bij de verkoop in 1993; er is geen sprake van notariële inschrijving
- B is daarnaast van mening dat hij inmiddels t.g.v. 'bevrijdende verjaring' eigenaar is geworden van de strook grond die al ruim 20 jaar in zijn achtertuin ligt; A (zowel de oude als de jonge) heeft naar B's weten nooit onderhoud aan de aan de achtertuin grenzende garage gepleegd (er zit al jaren een kapotte ruit in de garagemuur) of daar in ieder geval nooit toestemming voor gevraagd; pas eind 2013 noemt A de strook grond in een poging 'te ruilen'

Concrete vragen:
- indien de strook grond in de tuin inderdaad t.g.v. verjaring B's eigendom is geworden, dan staat de garagemuur op de (nieuwe) erfgrens; wat zijn dan de consequenties?
als wij (B) nu naar een advocaat gaan, in hoeverre hebben we dan kans om in het gelijk te worden gesteld? Gebrek aan financiën - waarvan A overigens op de hoogte is - nopen ons ertoe eerst bijna 100% zeker van onze zaak te moeten zijn alvorens juridische stappen te ondernemen. We hebben de zaak zo vriendelijk mogelijk geprobeerd op te lossen en willen geen escalaties, echter zou het te zot voor woorden zijn als we dan ook maar 'ons recht' opgeven om de lieve vrede te bewaren.

Wie heeft er nu gelijk?

donderdag 10 april 2014