Grond kopen van de buren
Ik heb een balkon op de 1e etage van 3m x 1m over de breedte van mijn woonkamer.
Mijn tuintje op de begane grond loopt in een gekke punt (erfafscheiding)
Plm 2 jaar geleden heb ik een bouwvergunning gekregen om op de muur van de erfafscheiding een steun te zetten om mijn balkon groter te maken (tot op de muur van de erfafscheiding)
Zonder bezwaar van de buren (het betreft een huis dat verhuurd wordt door de eigenaar).
Door omstandigheden ben ik nu pas bezig met de realisatie van het balkon.
De Gemeente weet dit (de vergunning staat nog open) en de aannemer heeft al materiaal ingekocht.
De eigenaar/ mijn buurman (die ik tot gister nog nooit heb gezien) vertelde mij opeens dat ik een puntje tuin van hem kon kopen (nog geen 2,5 m2) om mijn tuintje recht te trekken.
Het betreft hier eigen grond.
Ik heb hem 2000,00 geboden (kadasterkosten, kosten voor de nieuwe muur, overdrachtsbelasting, notaris etc neem ik dan voor mijn rekening).
Dat heeft hij geweigerd.
Later kwam hij daarop terug met dit voorstel:
“Voorstel een 50 jarig huurkontrakt met een tekening vd situatie door een architekt bijgevoegd. De makelaar en architekt betaal ik. 6000 euro.”
=================
Maar:
Dan moet ik de balkonvergunning weer opnieuw aanvragen?
Kan ik dan nog wel een balkon op een (door mij gebouwde) muur zetten? (die op huurgrond staat)
Is het überhaupt slim om zijn grond te huren? (het pand staat in de verkoop)
Als hij 6000 ineens wil, kan ik dan niet beter kopen voor dat bedrag?
Of is met 6000 alle huur ineens afgekocht?
Zitten er bij huur addertjes onder het gras? Moet ik mijn balkon dan weer afbreken op het moment dat de nieuwe eigenaar het niet meer zou willen verhuren? (en kan de nieuwe eigenaar dat als ik met de huidige eigenaar een huurcontract voor 50 jaar heb afgesloten en waarbij ik de huur in 1x vooruit betaald heb?).
Je kunt sowieso bouwen zoals je reeds van plan was. Je hebt de vergunning en daartegen is geen bezwaar gemaakt. Ik neem tenminste aan dat die voorgenomen bouw/verbouwing/balkonuitbreiding niet grensoverschrijdend is.
Over de aankoop óf de huur van een spietje grond van de buurman, zul je met hem overeenstemming moeten bereiken. Je kunt hem nergens toe verplichten.
Wel is het zo, vertel je, dat de buurman zijn perceel verhuurd heeft. Dan is waarschijnlijk dat spietje grond ook verhuurd en in dat geval zal de buurman met zijn huurder éérst daarover ook overeenstemming moeten bereiken, dat dat spietje niet meer onder de huur valt.
Je hebt er geen balang bij een stukje grond te verkrijgen dat al is verhuurd aan een ander, zeker als die huurbescherming heeft!
Los daarvan raad ik je aan, als je dat spietje grond wilt verkrijgen, dat te kopen en niet te huren. Huren heeft tal van nadelen en los daarvan zie ik voor je buurman het belang daarbij niet als hij toch voor een halve eeuw afstand wil doen.
Los nog van 50 jaar administratie van de huur (voor jou en de buurman), is er een reële kans dat de huur om wat voor reden ook eerder eindigt. Zo lang je aan elkaar contractueel verbonden bent, kunnen er conflicten ontstaan. Wat als een van de woningen (het buurperceel betreft een woning?) een andere eigenaar krijgt? Als je je eigen woning t.z.t. wilt verkopen, zit daar de gehuurde grond niet bij! Als je op of boven die spie wilt bouwen, ben je grensoverschrijdend bezig. Daar moet je weer lastige regelingen voor treffen (erfdienstbaarheden, en voor de muur misschien een opstalrecht).
En over wat voor huurprijs hebben we het dan? Niet meer dan een paar tientjes per jaar, schat ik. Hoe wordt de (jaarlijkse?) huurprijs aangepast?
Je biedt bovendien een koopsom van 2000 euro (kosten koper) voor 2½ centiare grond. Dat is 800 euro per vierkante meter. Dat lijkt mij een vorstelijke prijs (tenzij het een duur grachtenpand betreft in het centrum van Amsterdam). En de buurman krijgt dat direct in zijn knuisten (bij de notaris). En je neemt ook nog eens de kosten voor een nieuwe muur voor je rekening. In feite is dat óók een stuk koopsom (hoort bij de tegenprestatie).
Wat de kosten betreft: tot een koopsom van 5000 euro zijn de kadasterkosten aanzienlijk lager. Het verschil is meer dan 900 euro (art. 2 lid 1 Regeling tarieven Kadaster). Tot 1 juli 2012 (dus t/m 30 juni 2012; bedoeld is de datum van de notariële akte) is bovendien de overdrachtsbelasting verlaagd van 6% naar 2% (over de waarde van de grond, dan wel de tegenprestatie), maar alleen voor woningen. Het is onduidelijk of dit spietje grond (grensverloopverbetering van je tuin) daaronder valt. Enerzijds is losse grond geen woning, maar anderzijds hoort de tuin wél bij de woning en is deze grond direct daaraan gelieerd en is het één 'totaliteit', net als andere tuintjes bij woningen, waarvoor voor de overdrachtsbelasting ook geen uitsplitsing wordt gemaakt.
Maar hoe dan ook, je zult het toch samen eens moeten zien te worden.
Mocht je een koop overeenkomen, bekijk dan ook meteen of i.v.m. artikel 5:50 lid 1 BW en de vergroting van je balkon een erfdienstbaarheid of een aanpassing van een bestaande erfdienstbaarheid nodig is. Dat kan dan bij de notaris in dezelfde akte meteen worden "meegenomen".
Artikel 50
1. Tenzij de eigenaar van het naburige erf daartoe toestemming heeft gegeven, is het niet geoorloofd binnen twee meter van de grenslijn van dit erf vensters of andere muuropeningen, dan wel balkons of soortgelijke werken te hebben, voor zover deze op dit erf uitzicht geven.