Ingewikkeld probleem met betrekking tot erfgrens, verjaard?
In 2012 heb ik een huis gekocht van een oude mevrouw, haar man was reeds overleden. Haar zoon woonde 5 huizen verderop, maar die is na iets van een half jaar ook overleden. Achter deze huizen ligt een stuk weiland. Dit weiland heb ik ook gekocht. Het huis van de zoon heeft al die tijd te koop gestaan. Nou is het zo dat er een brug is, over de sloot, vanaf het huis van de zoon naar mijn weiland. De ouders en zoon verzorgde de paarden die in het weiland stonden samen, vandaar dat de zoon een toegang had naar het weiland vanuit zijn tuin. Er zit ook een kraan voor leidingwater op de wei, die vanaf zijn huis loopt. Aan het eind van het bruggetje, dus nog net op mijn weiland (ik schat 3 meter), zit een hekje, zodat de paarden niet konden ontsnappen. Dat hek is ongeveer 1,20 m hoog, er zit een poort in, wij kunnen er ook gewoon door. Dit staat allemaal niet op de kadastrale kaart, dus wij gingen er vanuit dat dit stukje grond, dus het gedeelte aan onze kant van de sloot, achter het hek gewoon bij ons land hoorde. We hebben van alles verbouwd en onderhoud gepleegd, dus het had geen prioriteit om het hek weg te halen of te verplaatsen. Bovendien waren er nu erfgenamen, waar wij geen contact mee hadden of gegevens van hadden. Het huis is recent verkocht, dus we dachten nu gaan we met de nieuwe eigenaar om de tafel zitten om wat aan de rare situatie te doen. Echter wil deze man niet in overleg, hij beweert dat het verjaard is (heeft ie van de buren gehoord) en dat daarom dat stuk grond aan onze kant van de sloot bij zijn tuin hoort. Dit vind ik een zeer vreemde gang van zaken, het stuk was immers bij beide eigenaars in gebruik, het was familie, dus is natuurlijk nooit een probleem geweest. Wij gebruikten het wel eens om wat paaltjes neer te leggen, maar verder deden we er eigenlijk niets mee.
Het is nu een principe kwestie, en het liefst trek ik de grens van de wei gewoon weer recht, zodat er niet meer een raar hapje uit mijn wei is. Bovendien vind ik het vervelend dat de buurman vanuit mijn tuin zo mijn wei op kan lopen. En ik wil dat het duidelijk is, mocht ik het huis ooit verkopen. Ook betalen wij belasting voor dat stukje, dat is vreemd, mocht het van de buurman zijn. Ik ben bang dat het uiteindelijk voor de rechter zal komen, omdat de buurman niet mee wil werken, dat terwijl wij van goede wil zijn en in goed overleg bv het hek willen verplaatsen.
Beste Odette,
Uit het kadaster blijkt dus dat jij sinds 2012 eigenaar van het weiland bent. Mocht de nieuwe eigenaar van de woning (waar voorheen de 'zoon' woonde) middels verjaring eigenaar zijn (geworden) van het weiland (althans het gedeelte dat hij claimt), dan moet hij aantonen dat hij (en zijn rechtsvoorgangers) meer dan 20 jaar onafgebroken het bezit hebben gehad van het weiland met als gevolg dat hij door verjaring (1) eigenaar is geworden van het weiland of (2) een zakelijk recht heeft verkregen (zoals bijvoorbeeld recht van erfpacht) op basis waarvan hij weiland mocht gebruiken.
Ik denk dat dat lastig aan te tonen zal zijn, omdat de zoon het weiland waarschijnlijk met toestemming van zijn moeder mocht gebruiken. Dit betekent dat de zoon geen bezitter was (hij hield het weiland niet voor zichzelf), maar houder. Dit betekent dat de nieuwe eigenaar (jouw buurman) in beginsel ook houder is van het weiland met als gevolg dat er van eigendomsverkrijging door verjaring geen sprake kan zijn (bezit is immers een vereiste).
Dat er geen sprake lijkt te zijn van verjaring, wil niet direct zeggen dat de nieuwe eigenaar geen recht heeft om het weiland niet meer te mogen gebruiken. Het lijkt erop dat de zoon een persoonlijk recht van gebruik van het weiland had (op basis van de afspraak met zijn moeder). In beginsel gaan persoonlijke rechten niet mee over op de opvolgende eigenaar. Dit betekent dat als er sprake is van een persoonlijk recht dat de zoon had om het weiland te gebruiken, dan geldt dat de rechtsopvolger van de zoon (de nieuwe buurman) en jij (als rechtsopvolger van de oude vrouw) niet gebonden zijn aan deze onderling gemaakte afspraak (die geldt immers alleen tussen de zoon en de oude vrouw).
Dit geldt niet als het persoonlijk (gebruiks)recht van de zoon, bijvoorbeeld als kettingbeding, of als kwalitatief recht in de leveringsakte (op basis waarvan jij het weiland hebt verkregen) is opgenomen. Daarom ben ik benieuwd of de oude mevrouw, waarvan jij gekocht hebt, in 2012 heeft aangegeven op welke basis haar zoon gebruik mag maken van haar weiland en was het toen de bedoeling dat de paarden van haar zoon, gebruik van het weiland mochten blijven maken (ook nadat jij eigenaar van het weiland was geworden)? Zijn er afspraken hierover gemaakt? Volgt uit de leveringsakte op basis waarvan jij het eigendom van het weiland hebt verkregen, of er kettingbedingen, kwalitatieve rechten, en of andere gebruiksrechten ten aanzien van gebruik van het weiland door anderen bestaan?
In dit geval zou er wel sprake kunnen zijn van een kwalitatief recht op basis waarvan de buurman gebruik kan blijven maken van het weiland. Uit artikel 6:251 van het Burgerlijk Wetboek volgt –kort gezegd- dat een recht dat erg sterk samenhangt met een goed (bv. een onroerend goed), met het goed mee over gaat op de nieuwe eigenaar als het goed wordt verkocht. Er moet wel voldaan zijn aan vier voorwaarden:
1.het recht vloeit voort uit een overeenkomst;
2.het recht is voor overgang vatbaar;
3.het recht staat in verband met een aan de schuldeiser toebehorend goed (in dit geval is er een brug naar het weiland en een wateraansluiting, die van het huis van de buurman naar het weiland loopt), en
4.dit verband is zodanig dat de schuldeiser bij het recht slechts belang heeft zolang hij (ook) het goed behoudt
Wat juridisch gezien precies het geval is, zal nader onderzocht moeten worden (en de antwoorden op mijn vragen spelen hierbij wel een belangrijke rol).
Mocht je een keer concreet willen overleggen wat in deze kwestie jouw mogelijkheden zijn, kan je me ook rechtstreeks mailen ( frans@vangoud.nl ).
Veel succes
Met vriendelijke groeten,
Frans Clifford
Vangoud Advocaten
In dit geval is het jammer dat u naar de nieuwe eigenaar bent gestapt. U twijfelde kennelijk dat u eigenaar van het stukje grond was en deze man heeft zijn kans gegrepen door te stellen dat er sprake is van verjaring.
U heeft gekocht wat in uw koopcontract staat. Uitgangspunt is wat vastgelegd is bij het kadaster.
Staat daarin niets over het stukje grond, dan is het gewoon van u.
Ook nieuwe eigenaar van de zoon zal toch een perceel gekocht hebben en niet een stukje er bij van uw perceel.
Als hij vindt dat het anders is, dan zal hij dit moeten bewijzen.
Hoe komt hij er bij dat dat stukje grond van hem is?
Alleen op basis van de verklaring van een van de buren?
De zoon is overleden. Weten de erfgenamen dan precies hoe de situatie 20 jaar geleden ontstaan is?
Het lijkt mij wat lastig met die brug. Meestal ben je elk voor de helft eigenaar. De brug heeft geen functie meer als de sloot de grens is. Die kraan op uw weiland zal dan ook weg moeten.
Omdat de grond bij beide eigenaren in gebruik was, kan er niet sprake zijn van verjaring, immers de zoon hield de grond niet alleen voor zichzelf.
Hallo Chrisd,
Natuurlijk moet hij nog steeds bewijzen dat hij eigenaar zou zijn van dat stukje grond.
Sommige mensen geef je een vinger en pakken de hele hand.
Op deze website wordt verjaring nog eens duidelijk uitgelegd:
http://www.brugrecht.nl/eigendom-door-verkrijgende-verjaring-wat-te-doen/