planschadeclaim out of the blue
Wie kan ons adviseren?
Wij hebben een bestemmingsplan laten wijzigen en omgevingsvergunning ingediend tbv splitsing perceel. Ons nieuwe huis dat we op een van de percelen bouwen, staat een paar meter dichter aan de erfgrens en is hoger dan de vorige woning. We hebben van begin af aan alle buren mondeling geinformeerd, gevraagd of er bezwaren waren waar we rekening mee konden houden, en het plan + tekeningen van de zijgevel die in hun zicht is, per email opgestuurd. De reactie was steeds: nee joh, geen problem, leef en laat leven, wij zijn niet moeilijk. Bestemmingsplan en omgevingsvergunning zijn zonder zienswijze of bezwaren onherroepelijk verklaard. Bij de sloop van de vorige woning toonden de buren interesse in de tuinkas: die mochten ze zonder kosten hebben, we hebben geholpen met sjouwen. In de inzageperiode van de omgevingsvergunning hebben dezelfde buren besloten een zwembad in hun achtertuin te plaatsen. Dat kan mooi via ons braakliggende perceel; we hebben de heg (die er tijdelijk uit moest) nog water gegeven tijdens hun vakantie.
Zonder verdere communicatie vonden we nu ineens een planschadeclaim in de bus van 25.000 euro vanwege privacyschending en schaduw op het zwembad. We begrijpen er niets van.
Op internet is er allerlei info over het indienen van een planschade claim: dat is toch o zo makkelijk en kan je de nodige centen opleveren. Nergens staat bij dat je daarmee de belanghebbende buren in een heel lasting financieel packet kan brengen en dat het misschien ook niet zo'n vriendelijk welkom is om dat zonder aankondiging, tegen alle andere vriendelijke communicatie in, in te dienen.
Nergens op internet vinden we advies over onze kant van de zaak. We hebben gevraagd of er bezwaren zijn, we hebben in de zijgevel geen ramen gedaan ivm de privacy in hun achtertuin, er is geen bezwaar gekomen, en nu dit.
Mijn vraag: wie heeft ervaring met een soortgelijke situatie vanuit ons oogpunt? Weet iemand een ervaren planschade-expert die ons kan adviseren?
Alvast dank,
Femke
Planschade gaat meestal over schade door grote overheidsprojecten, waardoor de woning minder waard wordt of daar overlast door wordt ondervonden.
De buren hebben toch geen bezwaar gemaakt tegen de omgevingsvergunning?
Als dachten last te krijgen van uw woning, dan zou je verwachten dat zij bezwaar zouden maken, dan had het bouwplan misschien kunnen worden aangepast.
In uw geval snap ik niet dat de buren planschade claimen voor schaduw op het zwembad. De omgevingsvergunning was al aangevraagd, de buren waren op de hoogte, desondanks graven zij een zwembad en claimen nu een vergoeding vanwege schaduw.
Heeft u over de planschade contact gehad met de gemeente?
De buren moeten met hun planschadeclaim volgens mij bij de gemeente zijn.
Kijk ook naar de volgende websites:
http://www.alkmaar.nl/gemeente/webcms/site/gemeente/product/stadsont/bou...
http://www.amsterdam.nl/veelgevraagd/?parentproductid=%7BC25A69DB-3548-4...
Femke,
Wat een afschuwelijk verhaal!
Heb je een rechtsbijstandsverzekering?
Als je buren bij de gemeente moeten zijn met die planschadeclaim?
Dat zegt Ria namelijk...(Bedankt Ria!!)
En zie ook die link van Alkmaar: en deze passage onder kopje 2
"Ook als de aanvrager mogelijkheden heeft gehad om de schade te voorkomen of te beperken, kan dit er toe leiden dat er geen sprake is van (tegemoetkoming van) planschade."
Lijkt mij wèl duidelijk! Hou het simpel, maak het niet ingewikkelder dan het is.
Kan je dan niet "de bal"/de claim bij de gemeente neerleggen?
En je buren met hun claim doorverwijzen naar de gemeente? Verkeerd bezorgde post? Retour afzender?
Laat die buren dan maar een proces aanspannen tegen de gemeente, niet tegen jou!
Pleeg z.s.m. overleg met de gemeente, laat die het maar oplossen, gevoed met jouw info!
Scheelt jou onnodige kosten van inschakeling van een jurist!
Jij hebt je aan de juridische regels van de gemeente gehouden!
(Ik word hier bijna laaiend achter mijn p.c., op die buren, sorry voor alle uitroeptekens.
Dat jouw buren er een slaatje -25000 euro- uit willen slaan? Misselijk gewoon!
Ik hoop dat die heg intussen flink gegroeid is, zodat je ze even niet hoeft te zien als je in je eigen tuin staat .... pffffft
"Good fences... make good neighbours".
Blijf jij maar wél rustig en gewoon logisch blijven nadenken! Geen paniek!)
Ik schrok me een hoedje van jouw verhaal.
Laat je niet overbluffen/intimideren. Hou het simpel. Blijf "in control", alsof je je er totaal niet druk om maakt. ;)
Hou ons op de hoogte om wat mee te denken/puzzelen.
Succes!
eline
Oh ja Ria,
Dank voor je voorwerk over "planschadeclaim"!!
Gemeente Alkmaar (!) heeft deels op mijn grond een nieuwbouwwijk gerealiseerd..
zonder die eerst aan te kopen... foutje bedankt!?
deze folder geeft mij privé dus ook wat aanknopingspunten
om de gemeente "te knippen en te scheren"! ;
(Mijn advocaat heb ik sinds november 2012 on hold gezet, leverde niets op in die zaak, kostte alleen maar geld aan oeverloos minnelijk overleg met een jurist van een rbv tegen een koper van een nieuwbouwwoning die nóg meer erf van me stal.)
Dankjewel! Geweldig!
Ik leer hier nog elke dag bij!
Ik ben zo blij met jou op het forum!
groetjes,
eline
Hallo Femke,
Planschade is geregeld in hoofdstuk 6 van de Wet ruimtelijke ordening (Wro). Tot vijf jaar na het onherroepelijk worden van de planologische maatregel kan bij de gemeente een verzoek tot planschade ingediend worden. De planologische maatregel is in dit geval het wijzigen van het bestemmingsplan.
De planologische maatregel is door de raad van de gemeente vastgesteld. De gemeente kan met initiatiefnemer afspraken maken over planschade die voortkomt uit de ruimtelijke ontwikkeling.
Wellicht is het verstandig om contact op te nemen met de afdeling ruimtelijke ordening van de gemeente. Jullie zijn ook niet diegene die de planschade veroorzaken. Het is de gemeenteraad die bestemmingsplannen maakt welke planschade tot gevolg heeft.
Succes ermee!
Arie
Adviseur omgevingsrecht (omgevingsvergunningen@gmail.com)