Beneficiair aanvaarden en royement hypotheek

0 reacties

In 2014 zijn kort na elkaar mijn vader en moeder overleden. De drie erfgenamen (broers) hebben beneficiair aanvaard. Er zijn verklaringen van erfrecht opgesteld, en ik ben namens de andere erfgenamen gevolmachtigd.

In de nalatenschap zit het woonhuis van mijn ouders. Ik gebruik voor het volgende gefingeerde getallen, welke dicht bij de waarheid liggen, of deze voldoende overbrengen.

Het huis in kwestie is belast met een Hypotheek waarvan nog 350.000 euro openstaat. Deze hypotheek is van voor de 'huizenbubbel'. De woning bevind zich in een gebied waar de omloopsnelheid erg laag is, en de markt zeker nog niet op gang is gekomen. Sinds 1 november 2014, is er 2 keer op geboden.

In de nalatenschap bevind zich niet voldoende vermogen om de hypotheeklasten te voldoen.

De bank heeft nu inning hiervan uitbesteed aan hun incassopartij, en deze heeft reeds gesommeerd het gehele hypotheekbedrag te voldoen. Hierna wel schriftelijk aangegeven dat die brief volgens hun meer 'een formaliteit' is, maar niet te serieus genomen hoeft te worden.

De bank heeft het huis laten taxeren, die taxateur komt op een reeele marktwaarde van 305.000 euro bij verkoop binnen 3-6 maanden.

Nu is er een koper welke 307.500 biedt, echter onder voorwaarde van verkoop van het eigen huis. De termijn voor die voorwaarde is 3 maanden, en in de tussentijd mag het huis op de markt blijven. Komt er iemand met een beter bod, wordt het aan de hoogst biedende verkocht, zonder verdere financiele gevolgen.

De bank geeft aan dit niet te accepteren, daar geen royement op te gaan verlenen.

Nu ben ik van zins in het contract een ontbindende voorwaarde tav. royeren op te nemen, echter vraag ik mij ook af in hoeverre de bank het recht heeft royement te weigeren. De hypotheeklast is weliswaar niet geheel voldaan, maar het betreft beneficiaire aanvaarding en het is duideiljk dat het uiteindelijke verkoopbedrag boven de taxatiewaarde ligt.

Naar mijn mening is er dan geen grond meer voor de bank om royement te weigeren. Er is geen enkele redelijke grond denkbaar, in het betreffende gebied is de gemiddelde verkooptijd van een huis ca. 1.5 jaar. De (door de bank ingehuurde) taxateur komt op een lager bedrag uit dan wat er nu op tafel ligt.

De vraag is; stel ik verkoop het huis nu toch. Teken een koopovereenkomst, ect. Tegen de tijd dat het huis van de kopers verkocht is, komen we dan bij de notaris te zitten, alwaar ook de bank het royeren van de hypotheek zal moeten bevestigen. Stel ze doen dat niet.

Is er dan een manier om dit af te dwingen? mijzelf lijkt het mij dat er geen enkele grond voor ze is om het royement te weigeren, het is zeer sterk onwaarschijnlijk (volgens zowel onze eigen makelaar, als de makelaar van de bank) dat er voor dit huis op enige termijn meer geboden zal gaan worden, en mocht dat zo zijn, kan het alsnog daarvoor verkocht worden.

Ik denk dat dit vrij gemakkelijk via een kort geding af te dwingen is. Is dat zo?

maandag 7 september 2015