Dilemma met huis kopen door recht van overpad met buren
Hallo mensen,
Ik zit met een dilemma. Het is namelijk zo dat ik een erg leuk huisje op het oog heb, alleen ik kreeg te horen dat de buren recht van overpad hebben bij de tuin. Omdat ik via de zijkant van het huis naar achteren kan en de buren niet. De buren bestaat uit één huis met twee personen.
Het probleem is dat ik erg gesteld ben op mijn privacy. En toen de makelaar vertelde over het recht van overpad, schrok ik echt. De tuin is 11 meter diep en 6 meter breed. De deur van de buren, die verbonden is met mijn tuin, staat op ongeveer de helft van de tuin. Met andere woorden ze lopen echt over mijn terras heen als zij er langs willen.
Nu heb ik het volgende idee om een tuinhuis te plaatsen, 90 centimeter van de achterkant van de tuin en 90 centimeter van de zijkanten van de tuin. Het gedeelte van de deur tot en met m'n tuinhuis wil ik dan een schutting plaatsen. En van het tuinhuis tot aan het huis.
Het pad tussen het huis en het volgende huis is ook 90 centimeter. Zo laat ik eigenlijk de buren langs de zijkanten van de tuin lopen. Mijn vraag is of dit toegestaan is. Zij kunnen nog steeds hun tuin bereiken en ik heb mijn privacy. En dan vind ik het niet erg dat ik dan een stukje van mijn tuin kwijt ben aan het creëren van een pad voor de buren.
Kan je me alstublieft helpen? Als dit niet mogelijk is, dan zal ik huis niet kopen. Als ik dat wel zou doen, krijg ik echt spijt als er continu mensen door mijn tuin lopen. Want ik denk dat het niet mogelijk is dat ik afspraken kan maken (op papier) dat bijvoorbeeld alleen de twee buren door de tuin mogen lopen (zonder bijzondere reden) en dat zijn niet continu door de tuin lopen.
Graag wil ik advies ontvangen over dit dilemma.
Met vriendelijke groeten,
Suus
Een recht van overpad is een erfdienstbaarheid die u niet eenzijdig kunt wijzigen of opheffen. U zal het met de rechthebbende, de buren in dit geval, moeten overleggen om e.e.a. te wijzigen en uiteraard notarieel vast laten leggen. Het idee wat u heeft is mogelijk een goed idee echter de buren moeten het hier wel mee eens zijn. Laat e.e.a. in ieder geval vastleggen voordat u de koopakte ondertekend. Maar dit had de makelaar u ook kunnen meedelen.
Hartelijke dank voor de informatie. Ik vind het wel een erg moeilijke situatie.
Waarom vraag je niet aan de makelaar of die wil bemiddelen?
Als je de makelaar vraagt te bemiddelen, ben je een opdrachtgever en kan de makelaar courtage vragen. Spreek goed met de makelaar af of hij de bemiddeling gratis doet.
Anders zou je zelf met de buren kunnen overleggen.
Als ik mij niet vergis, treden makelaars tegenwoordig niet meer tegelijkertijd zowel voor de verkoper als voor de koper op voor een woning die men al op het oog heeft. Maar dat kan de makelaar je wel vertellen.
In het verleden kwam het vaak voor dat de makelaar van de verkoper, nadat de woning al gevonden was, ook de koper nog even liet tekenen voor een bemiddelingsopdracht, waarmee de makelaar dubbel courtage ving.
Wijziging van een erfdienstbaarheid moet bij notariële akte. Dat kan eventueel gecombineerd worden met de eigendomsoverdracht (als je het huis koopt), in één akte (waarbij dan ook die buren partij zijn). Dat bespaart kosten.
Houd er wel rekening mee dat de buren, als zij willen meewerken, de wijziging niet voor niets hoeven te doen. Een vergoeding kan een deel van de deal zijn.
Je kunt ook met de buren afspreken dat zij van een andere (kortere?) route gebruikmaken i.p.v. de bestaande route van de erfdienstbaarheid, maar zulke afspraken gelden alleen de contractspartijen en niet opvolgende eigenaars. Erfdienstbaarheden zitten vast aan het perceel, ongeacht wie daar de eigenaar van is.
Als de erfdienstbaarheid niet gewijzigd wordt en je toch op je privacy gesteld bent, kun je het pad met een schutting o.i.d. feitelijk afscheiden van de rest van je tuin. Daarvoor hoef je niet te overleggen met de buren. Dat pad blijft je eigendom en je tuin wordt er feitelijk een stukje kleiner van, maar je hebt dan wel je privacy. En de buren behouden hun erfdienstbaarheid.