Handhaving tegen nieuw geplaatst balkonhek op bestaand balkon. Wat te doen?
Van de Gemeente heb ik een brief ontvangen dat er gehandhaafd wordt tegen een nieuw stuk balkonhek, welke ik op een gedeelte van mijn balkon heb geplaatst, waar nog een hekwerk om heen moest. In de splitsingsakte tekening(1976) is duidelijk te zien dat ik een l-vormig balkon heb. er staat alleen niet dwars ook nog eens balkon genoemd, maar het loopt duidelijk door. Ook heb ik een woningsverbeteringsproject rapport van uit de Gemeente(2002), waarin staat dat er een nieuw balkonhek geplaatst moet worden, de Gemeente heeft dit ook gesubsidieerd aan de vorige eigenaar. Nu erkend de Gemeente dit stuk balkon niet en zegt dat ik een omgevingsvergunning moet gaan aanvragen voor een dakterras. Ik houd het op onderhoud en wie heeft er a.u.b. nog meer tips, betreffende WABO, enz.?
Geachte heer/mevrouw,
Regulier onderhoud is geregeld in bijlage II artikel 2 lid 1 Besluit omgevingsrecht. Het nieuw plaatsen van een nog niet bestaand hek voldoet hier niet aan. Het maken van een balkonhek is ook niet vergunningsvrij. In onderhavig geval is niet te motiveren waarom het niet zonder omgevingsvergunning kan.
Met vriendelijke groet,
Arie
Adviseur omgevingsrecht (omgevingsvergunningen@gmail.com)
Geachte meneer Arie,
Sorry, ik heb mijn vraag niet helemaal goed gesteld.
Op dit stuk balkon heeft ooit een hek om heen gestaan, dit hek is er alleen afgehaald daar de dakbedekking vernieuwd moest worden, wij hebben ook bij de koop van ons huis voor dit balkon betaald.
Het was overigens daarna jaren in gebruik met vlonders en plantenbakken.
Wat ik niet begrijp is dat de Gemeente je dus kan verplichten om onderhoud aan je woning volgens de woningwet te plegen, hier een subsidie voor verleent, waar jezelf ook flink aan bij moet betalen en
vervolgens kan zeggen: "u bezit dat stuk balkon niet, breek maar weer af of vraag maar een omgevingsvergunning aan", wat overigens ook weer veel geld gaat kosten?
Met vriendelijke groet
een burger die niets meer begrijpt van een Gemeente beleid.
Begrijp ik dit nu goed dat de vorige eigenaar subsidie van de gemeente heeft gekregen voor het plaatsen van een balkonhek. Wel de subsidie heeft ontvangen, maar nooit het balkonhek heeft geplaatst.
Dat u na 13 jaar alsnog een hekwerk plaatst.
Dan kun je moeilijk zeggen dat het hier gaat om gewoon onderhoud.
Ik zou eens met de gemeente gaan praten wat destijds afgesproken is over dat balkon. Misschien is er iets bijzonders aan de hand.
Mogelijk heeft u alleen een vergunning nodig voor het hekwerk en hoeft het balkon niet afgebroken te worden.
Dit is de wetgeving waar Arie het over heeft:
http://wetten.overheid.nl/BWBR0027464/BijlageII/geldigheidsdatum_07-08-2015
Artikel 2
Een omgevingsvergunning voor activiteiten als bedoeld in artikel 2.1, eerste lid, onder a of c, van de wet is niet vereist, indien deze activiteiten betrekking hebben op:
1. gewoon onderhoud van een bouwwerk, voor zover detaillering, profilering en vormgeving van dat bouwwerk niet wijzigen;
Denk aan de bezwaartermijn. Niet binnen de termijn bezwaar maken is te laat. Maak desnoods bezwaar onder aanvulling van gronden.
Geachte mevrouw Ria,
het klopt dat de vorige eigenaar het hek niet geplaatst heeft, zo waren er meerdere dingen nog niet uitgevoerd, met de koop van ons huis is dit besproken.
Het termijn waarin de uit te voeren werkzaamheden die beschreven staan in het woningsverbeteringsproject bedraagt 12 jaar, wij hebben het hek vorig jaar 2014 geplaatst, dus binnen de 12 jaar.
Inmiddels zijn wij op "gesprek" bij de betreffende ambtenaar geweest en hebben wederom hem van alle papieren voorzien. Ook hebben wij inzage gevraagd in de zogenaamde historische documenten waarop hij/de Gemeente hun aanschrijving gebaseerd hebben.
Dit is ons geweigerd, wat volgens ons eigenlijk niet kan volgens de WOB, verder was het een zeer eenzijdig gesprek.
Wij geven de Gemeente nu nog 1 week om hun besluit terug te draaien en zullen dan een advocaat gaan inschakelen, daar wij geen zins van plan zijn om een omgevingsvergunning te gaan aanvragen voor iets wat ons bezit is en wat ons verplicht is door de Gemeente zelf.
Met vriendelijke groet
Update:
De Gemeente blijft bij haar standpunt "een illegaal dakterras" en we krijgen een concept Last onder Dwangsom, wij mogen daar een zienswijze op indienen.
Onze volgende stappen zijn een WOB-verzoek voor o.a. de Historische documenten indienen en een advocaat inschakelen, daar wij bij ons standpunt blijven dat het ons balkon is, zoals op de splitsingsakte tekening uit 1976 is aangegeven.
Jammer dat jullie er niet met de gemeente uitkomen. Houd de termijn waarbinnen je de zienswijze in moet dienen in de gaten. Reageer je niet binnen die termijn, dan ben je te laat en kun je de handhaving van de gemeente niet meer tegenhouden.
Update inzage:
Via het WOB-verzoek hebben we eindelijk inzage gekregen in o.a. de "Historische documenten" welke ons eerder geweigerd waren, waarop het besluit van de Gemeente genomen is.
Het blijken vervalste bouwtekeningen bij de melding te zijn, waar wij dezelfde handhaver vorig jaar december al op gewezen hadden, dat de tekeningen niet klopten, hij heeft de juiste bouwtekeningen van ons gefotografeerd.
De melder gebruikte de tekeningen om zo zijn illegale aan- en opbouwen te kunnen verklaren.
Ook is de melding al op 3 februari gedaan en verwijst naar een eerdere melding van vorig jaar oktober, wij hebben toen de Gemeente al voorzien van bewijsvoering en nooit meer iets gehoord.
De melder beweerd wederom dat er een streepje behoort te staan op de splitsingsakte tekening(1976) bij ons balkon, dus geen uitloper, daar kwam de handhaver ook mee, terwijl dezelfde melder vorig jaar december al in de Rechtbank er op gewezen is bij een Rechtszaak door de rechter wij toch echt een L-vormig balkon hebben.
21 weken na de melding komt de Handhaver dus kijken naar ons balkon, waarbij hij ook nog onder valse voorwendselen is binnen gekomen, zich niet heeft gelegitimeerd, privaat rechterlijk buiten zijn boekje is gegaan, enz.
Er is hier ook nog een ander groot probleem met de melder en de gemeente en het lijkt een soort rancune naar ons(kan ik hier verder niet op ingaan, wil nog iets achter houden voor bewijsvoering), waarbij wij ons ernstig afvragen of dit allemaal rechtsgeldig is.
Een besluit moet toch 8 weken na de melding genomen zijn?
Een echt gesprek wordt ons geweigerd door de Gemeente en we wachten nog steeds op het concept-Last onder Dwangsom.
Je weet niet wat er speelt tussen degene die voor de tweede keer een melding doet en de gemeente.
Mogelijk is de gemeente de tweede keer niet weer ingegaan om dezelfde melding, heeft afwijzend beschikt en is er een zitting geweest bij de bezwaarcommissie.
Daar kan uitgekomen zijn dat de gemeente de melding had moeten onderzoeken. Als je kijkt naar die 21 weken zou dat best eens kunnen.
Nu is het afwachten wat de gemeente gaat doen.
De melding verwees naar ook al de valse melding van vorig jaar.
Mocht er een zitting zijn geweest bij de bezwaar commissie, dan denk ik dat wij uitgenodigd hadden moeten worden als belanghebbende, daar wij 2/3 eigenaar zijn van het perceel en het ons balkon betreft.
Het hele bezoek is onrechtmatig en het besluit ook volgens het AWB, dit hebben we zelf al uitgezocht.
We wachten af en zullen zeker van ons laten horen naar de Gemeente toe.
De concept last onder dwangsom is gekomen, welke te laat is volgens AWB Artikel 5:51
1. Indien van de overtreding een rapport is opgemaakt, beslist het bestuursorgaan omtrent het opleggen van de bestuurlijke boete binnen dertien weken na de dagtekening van het rapport.
We hebben een zienswijze ingediend en beroepen ons o.a. gewoon onderhoud en opgelegd onderhoud door de gemeente, een ingrijpende woningverbetering, op de Woningwet art.13a, waardoor ons balkonhek op ons rechtmatige balkon vergunningsvrij volgens de BOR bijlage II: Hoofdstuk II. Categorieën gevallen waarin voor bouwactiviteiten en planologische gebruiksactiviteiten geen om omgevingsvergunning is vereist
Artikel 2
Een omgevingsvergunning voor activiteiten als bedoeld in artikel 2.1, eerste lid, onder a of c, van de wet is niet vereist, indien deze activiteiten betrekking hebben op:
1. gewoon onderhoud van een bouwwerk, voor zover detaillering, profilering en vormgeving van dat bouwwerk niet wijzigen;
2. werkzaamheden ingevolge een besluit als bedoeld in artikel 13, 13a of 13b van de Woningwet;
We wachten op het antwoord op onze zienswijze.
De beslistermijn is geen fatale termijn:
http://pgawb.nl/pg-awb-digitaal/hoofdstuk-5/5-4-bestuurlijke-boete/5-4-2...
Dank u wel mevrouw Ria.
De echte last onder dwangsom is binnen. De gemeente wuift alles wat we aangevoerd hebben weg. We worden weer opgedragen om een omgevingsvergunning te gaan aanvragen.
Iemand nog enig idee wat we kunnen aandragen om ons rechtmatige balkon te behouden, misschien mr. Visser zelf?
Waarom neemt u geen contact op met Arie van het omgevingsrecht? Hij heeft een e-mail adres gegeven.
Kijk eens naar zijn antwoorden op eerdere vragen. Ik denk dat hij aardig deskundig is op dit gebied.
Waarvoor moet u nu precies een omgevingsvergunning aanvragen.
Is het nu zo dat u voor het stuk balkon om de hoek waar nog geen hek om zat, een omgevingsvergunning moet aanvragen. Dus de bouw van het balkon.
Als dat zo is, dan kan dat betekenen dat u voor dat deel van het balkon geen omgevingsvergunning krijgt en afgebroken moet worden.
Krijgt u wel de benodigde vergunning, dan zal degene die melding heeft gemaakt, zeker bezwaar maken en zit u misschien in een jarenlange procedure.
Bovendien krijgt u dan nog te maken met het burenrecht als het balkon binnen de 2 meter van de erfgrens ligt.
U schrijft dat om dat stuk balkon ooit een hek heeft gestaan. Heeft u daar foto's van, zodat u dat kunt bewijzen?
U schrijft: "Het was overigens daarna jaren in gebruik met vlonders en plantenbakken."
Dat is eigenaardig. Waarom is dat het hek niet gewoon teruggeplaatst. De vorige eigenaar gebruikte dat deel van het balkon niet om op te zitten? Ik krijg het gevoel dat er destijds ook al een probleem was.
Waarom heeft de gemeente het nog steeds over een illegaal dakterras. Is dat deel misschien later zonder vergunning aan het andere balkon gebouwd.
In de splitsingsaktetekening van 1976 was het balkon er al. Dat wil nog niet zeggen dat het balkon toen legaal was.
Zijn er misschien nog bouwtekeningen van het huis?
Beste mevrouw Ria,
Ik heb inmiddels contact gehad met meneer Arie en hij denkt dat we toch echt een omgevingsvergunning moeten aanvragen voor ons stukje balkon.
Er zijn inderdaad (ver)bouwtekeningen uit 1980, maar ons huis is uit 1895 en het probleem voor ons is dat op deze tekeningen de daken van de uitbouwen van de begane grond niet staan ingetekend, waardoor ons stukje balkon ook niet. Hierdoor zegt de gemeente u heeft daar geen balkon en u heeft een illegaal dakterras gemaakt. De tekeningen voldoen zeker niet aan de eisen die nu gesteld worden welke bij bouwvergunningen moeten worden ingediend, ik probeer nog uit te zoeken wat de regels toen waren, iemand een tip?
Verder vind ik het erg vreemd dat je aangeschreven wordt als eigenaar van een woning, verplicht wordt daardoor je huis te onderhouden voor 48.000 euro, want doe je dat niet krijg je een last onder dwangsom en doe je het wel, krijg je hem ook.
Fijne rechtstaat leven wij in. Burger trekt dus altijd aan het kortste eind..