Blog

Mijn huisbaas voert geen reparaties uit

Je voelt je helemaal thuis in je huisje, maar er is een probleem: de huisbaas is een beetje laks en voert geen reparaties uit. Een lekkende riolering, verwarming die niet werkt of een cv-ketel die nodig aan vervanging toe is, maar herstel komt er maar niet. Maar de winter in de kou doorbrengen is geen optie. Wat kun je doen, wanneer je huisbaas gebreken niet repareert?

Advocaat Leonieke Kuiper van Beks & Beks Advocaten legt stap voor stap uit wat je als huurder hieraan kunt doen.

Wie repareert wat?
Sommige reparaties vallen onder de verantwoordelijkheid van de huurder. “Het uitgangspunt hierbij is dat de huurder de kleine reparaties voor zijn rekening neemt,” begint Kuiper, “denk aan het witten van de muren of het vastzetten van de trapleuning.” In het ‘Besluit kleine herstellingen’ is een lijst opgenomen met welke kleine reparaties dit zijn. Maar de verhuurder heeft ook een verantwoordelijkheid. Zo is de verhuurder op zijn beurt verplicht de grotere reparaties te verrichten. “Maar in dat geval moet er wel echt sprake zijn van een gebrek,” benadrukt Kuiper, “bijvoorbeeld een riolering die niet functioneert of ernstige lekkage van buitenaf.” In het ‘Besluit Gebreken’ staat welke gebreken voor rekening van de verhuurder zijn. Echter, niet alle gebreken zijn opgenomen in deze besluiten. In dat geval moet er worden gekeken naar de grootte van het gebrek om na te gaan wie de reparatie moet verrichten.

Stel de verhuurder op de hoogte van het gebrek
Wanneer er sprake is van een ernstig gebrek, is de eerste stap om de verhuurder onmiddellijk op de hoogte te stellen. “Je huisbaas kan jou namelijk aansprakelijk stellen voor de geleden schade die is ontstaan omdat het gebrek niet tijdig is gemeld,” vertelt Kuiper. “Denk bijvoorbeeld aan lekkage: na verloop van tijd heeft dat tot gevolg dat de raamkozijnen gaan rotten. Als je dit niet op tijd meldt aan de verhuurder, kan het zijn dat je zelf die kozijnen moet gaan vergoeden.” Het is daarom belangrijk dat je goed documenteert wanneer een gebrek ontstaat en wanneer je de verhuurder hiervan op de hoogte stelt, zodat je hier later geen moeilijkheden mee krijgt. Kuiper raadt dan ook aan: “Maak foto’s van de gebreken en bewaar kopieën van de (aangetekende) brieven, e-mails, enzovoorts, die over de gebreken gaan.”

Wat als de verhuurder in gebreke blijft?
Wanneer de verhuurder na de melding het gebrek nog niet repareert, zijn er verschillende stappen die je kunt ondernemen. “De huurder kan aan de kantonrechter vragen om de verhuurder te veroordelen om de gebreken te verhelpen, bijvoorbeeld op straffe van een dwangsom,” begint Kuiper. “Doet de verhuurder dan niet wat hij moet doen, dan moet deze een forse boete betalen en is hij nog steeds verplicht de reparatie uit te voeren.”

Een volgende optie die Kuiper noemt, is om zelf de reparatie uit te (laten) voeren en de kosten te verhalen op de verhuurder. Hierbij kun je het bedrag van de reparatie bijvoorbeeld in mindering brengen bij de huur, maar Kuiper dringt hierbij aan voorzichtig bij te zijn: “Het komt regelmatig voor dat de bevoegdheid tot verrekening met de huurprijs is uitgesloten in de huurovereenkomst. Dan ontstaat er een huurachterstand en kan de verhuurder mogelijk de ontbinding van de huurovereenkomst vorderen.” Ze raadt dan ook aan altijd eerst de huurovereenkomst goed door te lezen, alvorens deze stap te ondernemen. Wanneer dit het geval is, kun je naar de rechter om de verhuurder in de kosten te laten veroordelen. Als de eis wordt toegewezen, kan de deurwaarder vervolgens voor jou het bedrag incasseren bij de verhuurder.

Daarnaast bestaat er ook het ‘opschortingsrecht’ waar je je op kunt beroepen. “Dit houdt in dat zolang het gebrek niet wordt verholpen, een deel van de huur niet wordt betaald,” legt Kuiper uit. Het ingehouden deel van de huur moet echter wel alsnog terugbetaald worden, zodra het gebrek verholpen is. Ook hier plaatst Kuiper een waarschuwing bij: “Als je onevenredig veel huur inhoudt, kan de verhuurder zich mogelijk beroepen op huurachterstand, wat een reden kan zijn om de huurovereenkomst te beëindigen.”

Huurvermindering
Tot slot bestaat er de mogelijkheid om een vermindering van de huurprijs aan te vragen. “De huurder kan dan naar de kantonrechter om een huurprijsvermindering vast te laten stellen,” legt Kuiper uit, “maar het huurgenot moet dan wel in ernstige mate zijn aangetast.” In tegenstelling tot het opschorten van de huur, hoeft het onbetaalde deel van de huur niet alsnog terug betaald te worden nadat het gebrek is verholpen. Vanaf het moment dat het gebrek verholpen is, gaat de oorspronkelijke huurprijs weer gelden.

Huurders in de sociale huursector hebben nog een mogelijkheid om huurverlaging aan te vragen. Wanneer het betreffende gebrek voorkomt in de lijst van het ‘Besluit Gebreken’, kun je ook je verzoek om huurverlaging voorleggen aan de huurcommissie. “Bovendien,” vult Kuiper aan, “kennen sommige gemeentes zogenaamde ‘Huurteams’. Dat zijn organisaties die veelal tegen minimale kosten, of soms zelfs op kosteloze basis huurders helpen om een geschil voor te leggen aan de huurcommissie.” Voor mensen met een laaginkomen, is dit een zeer toegankelijke optie. Het nadeel voor huurders van een sociale huurwoning is echter wel dat je geen huurprijsvermindering kan vragen over een periode langer dan zes maanden voorafgaand aan het instellen van de eis.

Schadevergoeding
Soms heb je als huurder niet alleen recht op huurvermindering, maar ook op een schadevergoeding. In dat geval zal je wel moeten aantonen dat er andere schade is ontstaan, naast de schade in het huurgenot. “Bij immateriële schade, zoals psychische problemen, is dat lastig,” vervolgt Kuiper, “want hang daar maar eens een prijskaartje aan. Daarbij is het verband tussen een psychisch probleem en het gebrek aan de woning moeilijk te bewijzen.” Het ligt anders wanneer materiële bezittingen van de huurder beschadigd zijn als gevolg van het gebrek. “Bijvoorbeeld wanneer de meubels van een huurder zijn aangetast door een ernstige lekkage aan het dak,” illustreert Kuiper. Zij stelt dat het bij gevolgschade makkelijker is om aan te tonen wat het financiële leed is, en dus eenvoudiger is om een schadevergoeding te eisen.
 
Vermijd een huurconflict
Beklagen bij de verhuurder kan vaak tot een wrange relatie onderling leiden, maar volgens Kuiper is het toch beter een gebrek altijd te melden. “Een huurder is in Nederland bovendien goed beschermd en hoeft er niet bang voor te zijn zomaar zijn woning kwijt te raken,” bemoedigt Kuiper. Om de relatie tussen huurder en verhuurder toch goed te onderhouden, raadt zij aan de verhuurder op een vriendelijke toon te benaderen. “Vaak is het niet nodig om direct bij de eerste melding te dreigen met juridische stappen.” Als de huurder niet adequaat reageert op de melding, is de volgende stap om samen in overleg te gaan, eventueel met behulp van een bemiddelaar. Wanneer dat niet werkt, raadt Kuiper aan advies te vragen aan een rechtsbijstandverlener die kijkt naar jouw specifieke situatie. “Elk geschil is immers anders,” besluit Kuiper. En door op een gemoedelijke manier met het probleem om te gaan, kan een huurconflict worden vermeden.

Heb jij ook een conflict met je huisbaas? Stel je vraag op ons forum.

Gerelateerde artikelen

  • Blog

    De woningverhuurder wil de borg niet terugbetalen, wat nu?

  • Woningruil
    Blog

    Niet huilen, maar ruilen

  • Blog

    Oost west, thuis best